ما هو حق الشفعة فى القانون المصرى ؟
ما هو حق الشفعة فى القانون المصرى ؟
 |
| حق الشفعة فى القانون المصرى |
يعد حق الشفعة من الحقوق التي نظمها القانون المدني المصري لحماية بعض الملاك أو الشركاء من دخول طرف أجنبي بينهم في ملكية العقارات. ويتيح هذا الحق للشفيع أن يحل محل المشتري في شراء العقار وفق ضوابط وشروط محددة نص عليها القانون.
ما المقصود بالشفعة؟
عرفت المادة 933 من القانون المدني الشفعة بأنها رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط التي يحددها القانون، وذلك بهدف حماية الشريك أو الجار من الضرر المحتمل الذي قد ينشأ من انتقال ملكية العقار إلى شخص أجنبي.
تعريف حق الشفعة في القانون المصري
الشفعة طبقا للمادة 933 من القانون المدني، هي؛ رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال و الشروط المنصوص عليها، و هي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار، فهي إذا متصلة بشخص الشفيع و هو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها، فهذا متروك لمحض تقديره.
من يحق له الأخذ بالشفعة؟
حددت المادة 936 من القانون المدني الفئات التي يثبت لها حق الشفعة، ومن أبرزها:
• مالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع المتصل بها كليًا أو جزئيًا.
• الشريك في الشيوع إذا بيع جزء من العقار المشترك لشخص أجنبي.
• صاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة المرتبطة بهذا الحق.
• مالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر، وكذلك للمستحكر إذا بيعت الرقبة.
• الجار المالك في بعض الحالات، مثل إذا كانت العقارات من المباني أو الأراضي المعدة للبناء، أو إذا كان هناك حق ارتفاق بين العقارين، أو إذا كانت الأرض المبيعة ملاصقة لأرض الجار من جهتين وتساوي نصف قيمتها على الأقل.
حالات لا يجوز فيها الأخذ بالشفعة
نص القانون على بعض الحالات التي يسقط فيها الحق في الشفعة، ومنها:
• إذا تم البيع بالمزاد العلني وفق الإجراءات القانونية.
• إذا كان البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الرابعة.
• إذا بيع العقار ليكون محل عبادة أو ملحقًا بمكان عبادة.
• كما لا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة.
متى يسقط حق الشفعة؟
يسقط الحق في الشفعة في عدة حالات، منها:
• إذا تنازل الشفيع عن حقه صراحة.
• إذا مرت أربعة أشهر من تاريخ تسجيل عقد البيع دون اتخاذ الإجراءات القانونية.
• في الحالات الأخرى التي يحددها القانون.
إجراءات الشفعة
نصت المواد 940 و 941 و 942 و 943 من القانون المدني المصري علي إجراءات الشفعة و هي:
1- علي من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلي كل من البائع و المشتري خلال 15 يوم من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري و إلا سقط حقه و يزاد علي تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك. علم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر و لا يكون ثابتا إلا من تاريخ الإنذار و لا يسري ميعاد 15 يوم الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضاءه إلا من تاريخ هذا الإنذار، مما مؤداه أنه لا إلزام علي الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد إنذاره من المشتري أو البائع و لو علم بالبيع قبل ذلك.
2- لابد أن يشمل الإنذار علي بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا، و كذلك الثمن و المصروفات الرسمية و شروط البيع و إسم البائع و المشتري.
3- يجب أن إعلان الآخذ بالشفعة أن يكون رسميا و إلا كان باطلا و لا يكون هذا الإعلان حجة علي الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري.
4- خلال 30 يوم من تاريخ الإعلان يجب أن يودع خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع و علي أن يكون قبل رفع دعوي الشفعة، و ذلك ضمانا لجدية الشفيع فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد علي الوجه المتقدم سقط الحق في الآخذ بالشفعة و الثمن الذي توجبه المادة 942 علي الشفيع إيداعه هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع و المشتري و انعقد به البيع و لا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمي في العقد إذ يحتمل أن يكون هذا الثمن غير حقيقي بقصد تعجيز الشفيع عن الآخذ بالشفعة و للشفيع أن يطعن في هذا الثمن بالصورية، و بأنه يزيد عن الثمن الحقيقي و عندئذ يقع عليه عبء اثبات هذه الصورية و له أن يثبتها بطرق الإثبات القانونية كافة بحيث أن عجز عن اثباتها اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانونا أن كان المبلغ الذي أودعه يقل عن الثمن المسمي في العقد و إذا كان الشفيع في حالة عدم إنذاره بالبيع ليس له من سبيل إلي معرفة الثمن الحقيقي الذي تم به البيع فيجوز له ايداع الثمن الذي يعتقد أنه مقابل البيع علي أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الإيداع.
و إذا اشتري شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني و بالشروط التي اشتري بها.
5- لابد أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه و أن يكون العقار المشفوع به مسجل.
المحكمة المختصة لنظر دعوي الشفعة
هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار.
الآثار المترتبة علي الأخذ بالشفعة
يحل الشفيع قبل البائع محل المشتري في جميع حقوقه و التزاماته و الحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سند لملكية الشفيع، و ذلك دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.
